Musyarakah Mutanaqishah atau Ijarah Tamwiliyyah
Hukum KPR Syariah (Bagian 2)
Oleh Ustadz Ahmad Suryana., B.B.A., D.B.A.
KPR Syariah yang menggunakan akad Musyarakah Mutanaqishah atau disebut juga dengan akad Ijarah Tamwiliyyah
Baca Juga: Hukum KPR Syariah ( Bagian 1) : Analisa Penerapan Akad Murabahah Dan Musyarakah Mutanaqishah Pada KPR Syariah
Skema KPR Syariah yang menggunakan akad Musyarakah Mutanaqishah (MMQ) yaitu akad syirkah kepemilikan rumah (syirkah amlak) antara nasabah dengan bank syariah, dimana nasabah dan bank masing-masing membayarkan hishah (porsi) pembayaran atas nilai objek rumah. Setelah rumah dimiliki bersama, objek rumah tersebut disewakan kepada nasabah atau kepada pihak ke-3 dengan biaya ujrah yang disepakati.
Pendapatan ujrah atau sewa tersebut dibagi hasil antara nasabah dengan bank sesuai persentase porsi kepemilikan atas objek rumah tersebut. Disamping membayarkan ujrah biaya sewa setiap bulan, nasabah juga berkomitmen untuk membeli kembali ( buy back ) porsi kepemilikan rumah milik bank secara angsuran yang dibayarkan setiap bulan bersamaan dengan biaya sewa. Sehingga lambat laun seluruh porsi kepemilikan rumah menjadi milik nasabah.
Ikuti Juga !!!
Agar lebih jelas dalam memahami skema KPR yang menggunakan Akad Musyarakah Mutanaqishah, berikut beberapa perbedaan antara skema KPR yang menggunakan Akad Murabahah dengan KPR yang menggunakan Akad Musyarakah Mutanaqishah :
- Pada Akad Murabahah, nasabah membeli rumah objek KPR kepada bank setelah bank membeli rumah tersebut dari pemasok (developer).
Sedangkan pada KPR akad MMQ nasabah dengan bank bersyirkah untuk membeli bersama rumah dari pemasok. - Pada Akad Murabahah, tidak boleh ada pembayaran apapun antara nasabah dengan developer sebelum Akad Murabahah.
Sedangkan pada Akad MMQ nasabah boleh membayar sebagian porsi pembayaran DP kepada developer ataupun booking fee terlebih dahulu. - Pada Akad Murabahah, bank tidak boleh mencairkan dana pembiayaan kepada nasabah karena ini mirip pemberian dana hutang, akan tetapi langsung mentransfer pembayaran kepada developer.
Kecuali bank menerbitkan surat wakalah pembelian kepada nasabah dengan catatan nasabah masih boleh membatalkan transaksi setelah akad wakalah ditunaikan.
Sedangkan pada Akad MMQ dibolehkan bank mencairkan dana pembayaran rumah kepada nasabah selaku Syarik (mitra syirkah) sebagai modal syirkah pembelian rumah. - Pada Akad Murabahah, harga jual rumah telah ditetapkan diawal akad sehingga total cicilan jumlahnya tetap tidak berubah sampai akhir masa cicilan, dengan skema cicilan yang flat ataupun tiering.
Sedangkan pada KPR Akad MMQ memungkinkan ada perubahan biaya ujrah tahunan sehingga biaya total sampai rumah tersebut lunas belum bisa dipastikan diawal akad.
Almalia Credit Consulting: Konsultan kerjasama antara perbankan dan developer properti syariah
Dari poin-poin perbedaan di atas dapat kita simpulkan bahwasanya ada kelebihan dan kekurangan yang dimiliki oleh masing-masing skema akad :
a. Kelebihan KPR Murabahah
- Margin jual beli tetap dan diketahui diawal akad
- Cicilan flat sampai lunas
b. Kelebihan KPR Musyarakah Mutanaqishah :
- Fleksibel dalam skema pencairan dana pembiayaan
- Dapat melakukan booking fee atau DP terlebih dahulu ke pemasok
- Dapat digunakan untuk skema take over kredit dari bank konvensional
- Dapat digunakan untuk skema refinancing KPR
Almalia Credit Consulting Penyalur (aggregator) KPR Syariah rumah dan kendaraan (KPR in AJA)
C. Titik kritis dibolehkannya akad Musyarakah Mutanaqishah dalam KPR :
- Nasabah tidak boleh diwajibkan di dalam akad untuk membeli kembali porsi kepemilikan rumah milik bank. Akan tetapi dibolehkan meminta komitmen atau janji nasabah untuk melakukan buy back selama nasabah dalam kondisi normal atau tidak terkena force majeur .
- Nasabah dan bank sama-sama menanggung resiko kepemilkan objek rumah sesuai porsi sahamnya masing-masing selama belum sepenuhnya berpindah kepemilikan kepada nasabah.
Sehingga setiap kerugian dan resiko yang muncul wajib ditanggung bersama sesuai porsi saham masing-masing termasuk kerusakan yang bersifat pokok yang menyebabkan tidak bisa digunakannya objek rumah yang disewakan.
D. Skema Take Over kredit dari Bank Konvensional ke Bank Syariah
Salah satu produk Bank Syariah yang dapat dijadikan alternatif pembiayaan bagi masyarakat yang sudah terlanjur melakukan akad KPR dengan Bank Konvensional dan ingin bertaubat serta memindahkan KPR nya ke Perbankan Syariah bisa menggunakan akad Musyarakah Mutanaqishah.
Alur skema akad pembiayaanya adalah sebagai berikut :
- Nasabah datang ke Bank Syariah untuk pengajuan KPR Hijrah dari Bank Konvensional kepada Bank Syariah.
- Setelah dinilai layak dan memenuhi kriteria kredit nasabah dan bank syariah menandatangani akad Musyarakah Mutanaqishah atas objek rumah yang dimiliki nasabah dari KPR konvensional.
- Bank memberikan pencairan dana pembiayaan senilai sisa hutang nasabah kepada bank konvensional yang diakui sebagai porsi penyertaan kepemilikan objek rumah bersama nasabah.
- Nasabah melunasi semua sisa cicilan kepada bank konvensional.
- Objek rumah tersebut kemudian disewakan oleh Syuraka ( bank dan nasabah) kepada nasabah sendiri atau kepada pihak ke-3 dengan biaya sewa yang disepakati bersama.
- Nasabah mencicil biaya sewa rumah kepada bank syariah setelah dikurangi bagi hasil sewa.
- Disamping mencicil biaya sewa, nasabah juga berjanji untuk mencicil porsi kepemilikan rumah yang dimiliki oleh bank. Sesuai yang telah dijelaskan diatas terkait skema akad Musyarakah Mutanaqishah.
- Nasabah mencicil biaya sewa rumah dan biaya jual beli porsi kepemilikan saham atas rumah dari bank syariah sampai seluruh hishah kepemilikan bank berpindah 100% kepada nasabah.
Ikuti Juga !!!
Demikian penjelasan ringkas terkait akad-akad pada skema KPR Syariah yang dipraktekkan di Perbankan Syariah. Semoga dapat dijadikan bahan pembelajaran terkait tatacara penerapan akad syariah ke dalam skema kredit kontemporer.
Dan agar masyarakat dapat mengetahui titik kritis atau batasan pengguanaan akad syariah dalam produk KPR serta kelebihan dan kekurangan yang dimiliki oleh masing-masing skema akad yang ditawarkan baik KPR yang menggunakan akad Murabahah maupun KPR yang menggunakan akad Musyarakah Mutanaqishah.
Jika ada kebutuhan anda untuk penerapan akad-akad yang sudah kami jelaskan, bisa langsung menghubungi call center kami di 0897-8802-039 atau bisa via whatsapp di nomor yang sama.
Wallahu A’lam bi Shawab.